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Qu'est-ce qu'on entend par taux DVM quand on parle de SCPI ?

Les spécialistes de la pierre-papier vous communiquent souvent le TDVM lorsque vous demandez à vous renseigner sur les performances d’une SCPI (société civile de placement immobilier). TDVM ou taux de distribution sur valeur de marché est un rapport calculé sur plusieurs variables. En résumé, il s’agit du taux de rendement annuel d’une SCPI, ce fut d’ailleurs son appellation avant juillet 2012 On parle aussi de DVM.

Dividendes et prix de la part : les variables utilisées pour le calcul du DVM

Pour calculer le DVM d’une SCPI, il faut considérer le montant du dividende de l’année et le prix de la part. Les dividendes sont les revenus locatifs distribués au cours de la mise en location du parc de la SCPI. Dans ce cas, ce sont des dividendes hors prélèvements libératoires qu’il faut prendre en compte. En ce qui concerne le prix de la part, celui-ci sera additionné des éventuels frais d’entrée prélevés par la société de gestion.

Ce DVM est exprimé en pourcentage. Il varie donc en fonction des performances de la SCPI. Le taux moyen de ce DVM est de 4% à 5% pour les SCPI de rendement. Plus d’infos sur l’attractivité des taux de ces SCPI sur forbes.fr.

Les SCPI fiscales quant à elles proposent un taux moins dynamique, de l’ordre de 3% en moyenne. C’est pourquoi, celles-ci sont recommandées uniquement pour défiscaliser dans la plupart des cas. Attention cependant à ne pas choisir une SCPI seulement pour son DVM élevé.

Ne pas confondre TDVM et TRI

Les spécialistes de la SCPI vous parleront aussi de TRI : taux de rendement interne. Il se diffère du taux DVM selon que l’évaluation du rendement ne se fait pas annuellement mais plutôt sur une période donnée. Ainsi, on obtient souvent le TRI sur 5 ans ou sur 8 ans.

Comment optimiser le rendement global de son SCPI ?

On ne parlera pas de rendement d’une SCPI, mais plutôt du portefeuille de SCPI. Pour optimiser ce rendement, il est important de mutualiser les risques et donc de diversifier au maximum ce portefeuille. Pour cela, vous devez vous poser les questions suivantes :

  • quels types de SCPI vais-je placer dans mon portefeuille ?
  • je limite mon investissement à quel montant ?
  • quelles sont mes priorités : épargner sur le court ou le long terme ?
  • j’investis en cash ou à crédit ? En démembrement ou en assurance-vie ?
  • qui sont les meilleures sociétés de gestion ?
  • quel type de parc immobilier choisir ?

Pour définir efficacement la composition de votre portefeuille, l’idéal serait d’obtenir avant tout les conseils d’un expert financier ou d’un gestionnaire de patrimoine expérimenté. De plus, ce sont ces professionnels qui seront votre balise par rapport à vos dépenses et aux risques que vous encourez en investissant dans ces actifs.

Rendement et liquidité, que faut-il penser ?

Vous constatez que votre SCPI n’est pas aussi performante par rapport à vos estimations et souhaitez la revendre. Certes, le marché secondaire des SCPI est de plus en plus organisé et règlementé, mais il est toujours assez difficile de revendre des parts de SCPI dans la majorité des cas. Cet inconvénient relatif à la liquidité peut davantage affecter la qualité du rendement de votre placement.

Sachez néanmoins que les SCPI à capital variable sont plus faciles à revendre dans la mesure où c’est la société de gestion elle-même qui prend en main ladite revente. En ce qui concerne les SCPI à capital fixe, vous organisez vous-même la cession de gré à gré, ce qui peut prendre relativement du temps. L’avantage toutefois c’est de pouvoir vous-même fixer le prix de la cession : attention à bien le calculer pour éviter les éventuelles moins-values.

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