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Faciliter la transmission familiale grâce au démembrement de propriété

Immobilier, Accueil, Main, Design Une des meilleures façons de transmettre son bien de son vivant sans totalement « s’en séparer » est le démembrement de propriété. Il consiste à faire une donation d’une partie des droits du propriétaire, c’est-à-dire qu’il ne profite plus que de l’usufruit, la nue-propriété étant immédiatement léguée au moment de la donation.

Le démembrement de propriété peut aussi être déclenché au moment de la succession.

Qu’entend-on par usufruit et nue-propriété ?

Ce sont tous deux les droits qui composent la pleine propriété d’un actif. En cas de démembrement, usufruit et nue-propriété sont départagés entre deux individus, l’usufruitier et le nu-propriétaire.

L’usufruit donne accès à l’occupation du bien pendant toute la durée du démembrement, de même que la possibilité de le faire louer afin de profiter de ses revenus. Quant à la nue-propriété, c’est le droit d’aliéner le bien, c’est-à-dire uniquement d’en disposer. Autrement dit, le nu-propriétaire reçoit en donation les murs uniquement.

Le démembrement et la donation de la nue-propriété

Le propriétaire donateur fait don de la nue-propriété à ses enfants. Ce montage est viager, ce qui veut dire que le décès du donateur – qui revêt par conséquent le statut d’usufruitier – signe l’expiration du montage. Les enfants nus-propriétaires jouissent alors pleinement du bien suivant tous les droits qui leur reviennent, à partir de cette échéance et de manière automatique.

Des droits de donation sont à payer, calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété. L’abattement de 100 000 euros par enfant s’applique également.

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Le démembrement post succession

Au décès du propriétaire, les héritiers réservataires de même que le conjoint survivant vont se départager le bien qui est en indivision. Deux possibilités s’offrent à ces derniers :

  • jouir chacun de la pleine propriété : le partage se fait en fonction du nombre d’enfants. Or, cette option n’est pas toujours gérable puisque, comme nous venons de le mentionner, il s’agit d’un bien indivis c’est-à-dire indivisible.
  • profiter des commodités issues du démembrement : le conjoint survivant jouit de l’usufruit tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires.

Pour les enfants, la transmission se fait alors en deux étapes, la première phase consistant au transfert de l’usufruit au conjoint survivant, et la seconde à sa cession définitive aux nus-propriétaires au décès de ce dernier.

D’où l’intérêt de réaliser une donation de la nue-propriété entre vifs pour accélérer la jouissance en pleine propriété par les enfants héritiers.

Quant au conjoint survivant, il ne jouira pas du bien au moment de la succession ; pour le protéger cependant, une donation entre époux peut être réalisée (montage qui s’opère toujours entre vifs) et qui lui permettra d’être avantagé au moment de la succession, par rapport à la part dont il jouit et toujours en fonction du nombre d’enfants.

Autres modes de transmission familiale

La donation en pleine propriété est aussi pratique courante : le donateur cède immédiatement et définitivement le bien à la signature de l’acte notarié. Cela implique qu’il dispose alors d’un second immobilier par exemple qu’il utilise à titre de résidence principale, puisque l’enfant donataire pourra user selon ses convenances de celui ayant fait l’objet de la donation. Cette forme de transmission est aussi avantageuse du point de vue fiscal, en raison de la déduction de l’abattement de 100 000 euros par enfant, abattement qui est renouvelé tous les 15 ans. D’où l’intérêt de donner régulièrement en respectant cet intervalle de temps afin de défiscaliser et transmettre malin.

La rédaction d’un testament permet quant à elle de répartir l’ensemble du patrimoine aux héritiers, toujours de son vivant sans que ces derniers soient obligatoirement mis au courant de ce partage – ni même de l’existence du testament.

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