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Comment calculer le rendement réel de votre SCPI ?

Il est important de savoir dégager le rendement réel de votre SCPI afin que vous puissiez décider s’il est bénéfique à votre portefeuille sur le long terme ou non. Il existe de nombreux indicateurs pour évaluer la rentabilité du produit.

Les indicateurs de performance

Le TDVM

C’est avant tout le taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM qui est l’indicateur le plus utilisé dans l’évaluation du rendement. Les éléments permettant de définir ce taux sont :

  • la moyenne du prix d’acquisition de la part de SCPI sur un an
  • la somme totale distribuée, également sur une période annuelle. C’est la somme hors prélèvement des frais divers
  • le total des dividendes et le montant de l’investissement

Le TOF

Le taux d’occupation financier ou TOF se différencie du taux d’occupation physique. Le TOF tient compte non seulement de l’exploitation de la surface à louer mais aussi de la performance locative par rapport aux loyers encaissés. Il peut être exprimé trimestriellement ou annuellement. Quant au TOP, il indique le rapport entre surface totale du parc et surface louée.

Le TRI

Le taux de rentabilité interne ou TRI qui est mesuré sur une période cumulative. Tous les mouvements sont pris en compte dans l’évaluation du TRI : les achats et les ventes, les frais, les impôts et les dividendes. Cet indicateur donne ensuite lieu à un taux qui correspond aux performances de la SCPI sur une période définie, sachant que la rentabilité annuelle n’est pas toujours la même pour une même SCPI en raison de la volatilité de l’actif.

Autres éléments à définir pour estimer les performances d’une SCPI

Il convient aussi de comparer les prix d’achat et les prix à la cession afin de déterminer l’existence d’une éventuelle plus-value. Pour cela, se référer aux dernières revalorisations des parts. Considérez aussi la capitalisation de la SCPI, qui est généralement publiée sur les sites spécialisés. C’est à travers cet indicateur que vous pourrez évaluer la taille de la SCPI. On parle aussi de la valeur de marché de la SCPI. C’est en multipliant le nombre de parts émises avec le ticket d’entrée que l’on obtient cet indicateur.

Étudiez l’évolution des prix de la part, par exemple sur une durée approximative de 5 ans. Vous dégagerez alors la tendance sur cette période et pourrez estimer si votre SCPI est recherchée sur le marché ou à l’inverse, si elle est peu intéressante.

Vous pouvez aussi vous enquérir du report à nouveau qui est une partie des bénéfices non reversés aux souscripteurs de parts. Ce report à nouveau est volontairement constitué par la société de gestion dans le but de garantir le versement des dividendes en cas d’insolvabilité des locataires ou de carence locative prolongée.

Renseignez-vous sur les provisions pour gros travaux, sachant que les normes en matière de rénovation énergétique évoluent au fil du temps. Pour cela, la société de gestion doit prévoir un certain budget pour les futurs travaux à réaliser. Cela afin de ne pas pénaliser les investisseurs en cas de projet de rénovation suspendue pour faute de budget.

En dernier lieu, faites le point sur les différentes taxations prélevées par votre société de gestion. Ce sont par exemple les frais de souscription et de gestion ainsi que les frais de cession ou de retrait.

Pour conclure, il est déterminant d’obtenir tous ces renseignements avec précision et de faire le point avec votre conseiller en gestion de patrimoine. Vous pourrez aussi vous servir des outils de simulation pour calculer le rendement réel de votre SCPI et faire interpréter les résultats. Les conseils personnalisés de votre CGP sont toujours recommandés avant d’investir dans un tel produit.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur calculette.net.

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